Reforma del uso del suelo

La reforma del uso del suelo es el conjunto de intervenciones que buscan mejorar la regulación de la construcción de viviendas de alta densidad en zonas urbanas.

El problema

Las leyes locales de Estados Unidos y muchos otros países imponen límites estrictos a la superficie total que se puede construir en un determinado terreno. Estas leyes de zonificación constituyen un gran obstáculo para la construcción de viviendas de alta densidad. El consiguiente aumento de los precios de la vivienda reduce la eficiencia económica al generar importantes pérdidas de peso muerto, incrementa la desigualdad al transferir riqueza de los inquilinos a los propietarios de la tierra y reduce tanto los salarios como la producción económica total al impedir que los trabajadores se trasladen adonde pueden ser más productivos.

Los efectos de las leyes de zonificación en el precio de la vivienda pueden estimarse comparando el precio de venta de las viviendas con los costos asociados del suelo y de la construcción.⁠1 Open Philanthropy ha combinado estas estimaciones con datos sobre alquileres y algunos supuestos adicionales para concluir que el “impuesto” agregado sobre los inquilinos en cinco grandes áreas metropolitanas asciende a más de 100 000 millones de dólares anuales en pérdidas de peso muerto.⁠2

Un estudio de los economistas Chang-Tai Hsieh y Enrico Moretti examina los costos derivados de la reducción del flujo de trabajadores hacia regiones más productivas de Estados Unidos debido al aumento del precio de la vivienda. Los autores concluyen que las restricciones al uso del suelo en ese país deprimen los salarios en 1,27 billones de dólares y la producción en 1,95 billones de dólares anualmente.⁠3

Si las restricciones al uso del suelo crean estos problemas, ¿por qué persisten? En parte, los costos de restringir el uso del suelo en un lugar determinado los asumen los trabajadores que se beneficiarían de trasladarse a ese lugar y que, por tanto, aún no viven allí. Dado que las restricciones se crean a nivel local, son insensibles a los intereses de estos trabajadores, que no votan en esas jurisdicciones. Otros costos de restringir el uso del suelo —como la reducción de la producción económica— se dispersan por toda la sociedad. La teoría de la elección pública explica por qué los gobiernos desatienden estos costos y se centran en los beneficios concentrados para los propietarios de la tierra, incluso si, en conjunto, los costos superan con creces a los beneficios.

Posibles soluciones

Open Philanthropy y 80 000 Horas han propuesto varias soluciones a los problemas ocasionados por las restricciones al uso del suelo, que se citan a continuación.

Opciones de política

Entre las opciones prometedoras abiertas a los legisladores figuran las siguientes:⁠4

• “Los gobiernos locales de las áreas metropolitanas con salarios elevados y un alto grado de regulación podrían simplemente ‘subir de zona’, permitiendo un desarrollo mayor y más denso.”
• “Los gobiernos locales podrían cambiar el proceso por el que deciden cómo regular el uso del suelo. Por ejemplo, podrían adoptar un ‘presupuesto de zonificación’ que fijara un nivel general de crecimiento de la vivienda, de modo que las restricciones en una zona tuvieran que compensarse con expansiones en otras. Esto ayudaría a alinear los incentivos de los defensores de proyectos individuales para apoyar un mayor crecimiento global.”
• “La toma de decisiones en política de uso del suelo podría reasignarse de las autoridades locales a las regionales o estatales, que probablemente serían menos susceptibles a la presión vecinal para oponerse a nuevos desarrollos.”

Opciones de financiación

Entre las opciones prometedoras abiertas a los donantes figuran las siguientes:⁠5

• Financiar grupos locales ya existentes, como YIMBY Action, California YIMBY u Open New York, o posibles nuevos grupos en mercados inmobiliarios clave.
• “Financiar una campaña para trasladar el poder de decisión sobre el uso del suelo del ámbito local al regional o estatal. No conocemos ningún acuerdo de este tipo en Estados Unidos ni ninguna iniciativa para promoverlo, por lo que probablemente se trate de un ejercicio de ‘financiación activa’.”
• “Apoyar el desarrollo de un consenso político (por ejemplo, convocando conferencias o patrocinando trabajos sobre esta cuestión en think tanks destacados). De este modo, se fomentaría la coordinación entre los responsables políticos y mejoraría nuestra comprensión de los cambios políticos que pueden ser más beneficiosos.”

Open Philanthropy ha explorado algunas de estas y otras opciones de financiación; hasta agosto de 2022, había asignado más de 12 millones de dólares a organizaciones que trabajan en la reforma del uso del suelo.⁠6

Opciones profesionales

Entre las opciones profesionales prometedoras se incluyen las siguientes:⁠7

• “Seguir una carrera como investigador sobre ciudades y política urbana en el mundo académico o en un think tank.”
• “Volverse un político local o estatal y apoyar políticas de reforma del uso del suelo.”
• Convertirse en un intelectual público y aumentar la notoriedad y la preocupación por la reforma del uso del suelo.

Opciones de trabajo directo

Entre las opciones prometedoras de trabajo directo se incluyen las siguientes:⁠8

• Votar o ponerse en contacto con candidatos locales que estén a favor de las viviendas densas y con candidatos federales que estén a favor de trasladar las decisiones sobre el uso del suelo al ámbito municipal o estatal.
• Participar como voluntario en un grupo activista local.

Más información

Sam Bowman, John Myers & Ben Southwood (2021) The housing theory of everything, Works in Progress, 14 de septiembre.

Stephen Clare (2020) Cause area report: Housing affordability in England, Founders Pledge, 28 de abril.

Edward L. Glaeser & Joseph Gyourko (2008) Rethinking Federal Housing Policy, Washington, D.C.: The AEI Press.

Jeff Kaufman (2019) Make more land, LessWrong, 16 de octubre.

Open Philanthropy (2015) Land use reform, Open Philanthropy, marzo.

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